Tag til andelsboligforening

To veje ind i et tagprojekt

Foreninger kommer til os på to måder, og de stiller helt forskellige krav til os.

Foreningen har allerede en rådgiver

Har bestyrelsen tilknyttet en ingeniør eller arkitekt, der har udarbejdet udbudsmateriale, byder vi på opgaven som entreprenør. Vi regner på det materiale, der foreligger, stiller spørgsmål til det, der er uklart, og skriver vores forbehold ind, så tilbuddene reelt kan sammenlignes. Et tilbud uden forbehold er ikke nødvendigvis det billigste, men det er det tilbud, der flytter usikkerheden hen i byggefasen.

Foreningen står uden rådgiver

Mindre foreninger har sjældent råd til en totalrådgiver oven i tagprisen. Vi starter med en gennemgang af taget og et skriftligt oplæg, bestyrelsen kan arbejde videre med: hvad fejler taget, hvad er mulighederne, hvad koster de, og hvad sker der, hvis I venter tre år. Er ejendommen kompleks eller fredet, og er det tilrådeligt med en rådgiver, oplyser vi jer om det, inden der bliver truffet beslutninger. Det er billigere for jer end en entreprise, der skal rettes undervejs.

Sådan finansierer foreninger taget

Finansieringen er som regel det, der afgør, om projektet bliver til noget, og den skal være på plads, inden der indkaldes til generalforsamling.

Lån, opsparing og etaper

De fleste foreninger kombinerer opsparede vedligeholdelsesmidler med et realkreditlån og lægger ydelsen ud på boligafgiften. Er den samlede sum for stor til at samle opbakning, kan et tag ofte deles op i etaper, så en opgang eller en tagflade tages ad gangen. Det koster mere samlet set, fordi stilladset skal rejses flere gange, men det gør beslutningen mulig. Vi regner gerne begge dele igennem, så bestyrelsen kan lægge to reelle scenarier frem.

Tagboliger og frasalg af tørreloft

Har ejendommen et uudnyttet tørreloft, findes der firmaer, der overtager loftet, bygger taglejligheder og betaler for det nye tag med salget. Modellen er reel, og for nogle foreninger er den den rigtige. Den koster til gengæld foreningen loftet, den tilfører nye andelshavere, og den binder projektet til én aktør i flere år. Det er en beslutning om ejendommens fremtid, ikke bare om taget. Vi sælger ikke den model, men vi siger det, hvis den er værd at undersøge, inden I optager et lån.

Beslutningsgangen tager længere tid end arbejdet

Selve tagarbejdet på en etageejendom tager uger. Vejen frem til det tager typisk et år. Vedtægterne afgør, om bestyrelsen kan beslutte selv, eller om det skal på en ordinær eller ekstraordinær generalforsamling, og låneoptagelse kræver næsten altid generalforsamlingens godkendelse. Det afklarer administrator, inden der indgås bindende aftaler.

Ændrer projektet ejendommens udtryk, for eksempel med nye kviste, ændret taghøjde eller nye ovenlysvinduer i tagfladen, skal kommunen ind over. Er ejendommen bevaringsværdig eller fredet, gælder der yderligere krav, og sagsbehandlingen skal ligge i tidsplanen fra starten. Vi planlægger materialebestilling og opstart efter den dato, godkendelsen realistisk falder, ikke efter den dato, I håber på.

Uforudsete forhold er det, der skaber konflikt

Ingen kan se, hvad der ligger under en 80 år gammel tagflade, før den er åbnet. Råd i spærender, fugtskadede lægter, gamle reparationer, der ikke fremgår af tegningerne, og murværk ved murkronen, der er nedbrudt, er almindelige fund på ældre ejendomme. De koster penge, og de er den hyppigste kilde til strid mellem forening og entreprenør.

Derfor skal aftalen beskrive, hvordan den slags håndteres, inden arbejdet går i gang: hvordan forholdet dokumenteres med billeder, hvordan det prissættes, og hvem i foreningen der kan godkende ekstraarbejdet, uden at hele byggepladsen står stille i tre uger. Vi lægger den procedure frem sammen med tilbuddet, og vi anbefaler bestyrelsen at afsætte en reserve til uforudsete forhold i budgettet frem for at gå til generalforsamlingen med et tal, der ikke kan holde.

Beboerne bliver boende

I langt de fleste tagprojekter kan beboerne blive i lejlighederne. Til gengæld påvirker arbejdet hverdagen: stillads foran vinduerne, støj i dagtimerne, materialetransport gennem gården og perioder, hvor der arbejdes direkte over bestemte lejligheder.

Vi varsler, hvilke opgange der berøres hvornår, vi afskærmer og aflåser stilladset uden for arbejdstid, og der er én fast byggeleder, som bestyrelsen og administrator kan ringe til. Beboere i de øverste lejligheder og beboere med hjemmearbejde skal have særskilt besked, og det planlægger vi sammen med bestyrelsen frem for at melde det ud dagen før.

Tag det med, mens stilladset alligevel står

Stilladset er en stor enkeltpost, og den skal kun betales én gang. Derfor er det værd at afklare, om andre arbejder skal med i samme entreprise: efterisolering af tagetagen eller etageadskillelsen, udskiftning af tagrender og nedløb, renovering af skorstene, solceller, der lægges ned i tagfladen, eller nye eller renoverede kviste.

På ældre etageejendomme er der ofte flere tagtyper på samme bygning: tegl mod gaden, tagpap på bagbygningen og de flade partier, zink i skotrender og ved overgange. Overgangene mellem materialerne er de steder, hvor utætheder opstår, og de skal projekteres, ikke improviseres på stilladset.

Asbest i det gamle tag

Eternitplader og kunstskifer fra før 1990 kan indeholde asbest, og på ejendomme fra perioden skal det afklares, inden entreprisen prissættes. Private må ikke nedtage asbest. Arbejdet skal udføres af en autoriseret virksomhed, og vi har autorisation ASBE-00148, så nedtagning og bortskaffelse af asbestholdige plader indgår i samme entreprise som det nye tag og ikke som en ekstraregning midt i forløbet.

Aftalegrundlag og garantier, når bygherren er en forening

Her er der noget, de fleste tagfirmaer ikke fortæller foreninger. Byg Garanti er en forbrugerordning, og den dækker efter ordningens egne vedtægter ikke, når bygherren er en forening, eller når arbejdet udføres som fælles arbejde og betales som fællesudgift. Det samme gælder AB-Forbruger, som er skrevet til aftaler mellem en håndværker og en privat forbruger. En tagentreprise for en andelsboligforening falder uden for begge dele.

Foreningsbyggeri aftales i stedet normalt efter AB18, byggeriets standardvilkår mellem professionelle parter, og det er der, sikkerhedsstillelse, mangelgennemgang og afleveringsforretning hører hjemme. Bed derfor om at se aftalegrundlaget, ikke kun logoerne. Det, der reelt følger med en foreningsopgave, er entreprenørens egen forsikring, produktgarantierne fra leverandørerne og den dokumentation, I får ved aflevering.

Vores tagsten fra BMI er omfattet af BMI RoofPro, som giver 30 års produktgaranti på betontagsten og 20 års garanti på udførelse og følgeskader, og som gælder, selv hvis tagentreprenøren går konkurs. Vores undertag leveres med 30 års garanti. Se en samlet gennemgang af vores garantiordninger, og bed os om at skrive præcis det, der gælder for jeres opgave, ind i aftalen.

Det skal I have med hjem ved aflevering

Når taget er afleveret, skal foreningen kunne drive det videre uden at ringe til os om hver detalje. Ved afleveringen får I produktdata og garantibeviser, billeddokumentation af de konstruktioner, der nu er lukket inde, en beskrivelse af de ændringer, der er lavet undervejs, og en plan for det løbende eftersyn. Administrator lægger materialet i ejendommens dokumenter, så det stadig findes, når bestyrelsen er skiftet ud to gange.

Er taget grundlæggende sundt, og har I bare brug for at få styr på de utætheder, der er nu, er en renovering frem for en udskiftning ofte den rigtige vej, og den udskyder den store investering nogle år. Vi kommer med vores faglige vurdering, også selvom den ikke indebærer en komplet tagudskiftning.

Få et uforpligtende tilbud på foreningens tag

Vi kommer ud og gennemgår taget sammen med bestyrelsen eller administrator og leverer et skriftligt oplæg, I kan arbejde videre med. Skal det bruges på en generalforsamling, skriver vi det, så andelshaverne kan forstå det uden at være håndværkere.